Коммерческая недвижимость основы работы

Ответы на вопросы в статье по теме: "Коммерческая недвижимость основы работы" с выводами. Здесь собран и подготовлен тематический материал. При возникновении вопросов задавайте их юристу-консультанту.

Покупаем недвижимость без проблем: какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Значительная стоимость объектов недвижимости и возможность оспорить сделку в суде означает определенные риски для покупателя. Но большой части проблем можно избежать, ответственно подойдя к сделке. Вам нужно знать, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и как их грамотно и быстро получить. Если вы редко сталкиваетесь с куплей-продажей недвижимости, не стоит экспериментировать: обратитесь к специалистам. Например, в нашей компании можно не только проверить сам объект, но и провести оценку продавца. Оба типа данных весьма полезны для того, чтобы принять окончательное решение.

Косвенные признаки проблем с недвижимостью

Есть несколько явных маркеров, которые четко демонстрируют, что с недвижимостью что-то не так. Наличие даже одного из них говорит о том, что нужно насторожиться. Не всегда – отказаться от сделки, но тщательно все проверить. Главные маркеры «грязной недвижимости»:

Как же уберечься от проблем при покупке

Важно правильно запросить пакет документов у продавца, а потом проверить их подлинность. Не нужно доверять все другой стороне, даже если она утверждает, что знает, какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости. Большие деньги требуют большой осторожности. Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости Проверка чистоты сделки делается с помощью следующего набора документов:

Не забывайте, что мало получить на руки бумаги, нужно еще убедиться в их подлинности. Для каждой бумаги существует свой способ убедиться в том, что она настоящая. Так, вы можете вбить номер паспорта на сайте ФМС, а данные по выписке из ЕГРП можно проверить, заказав такой же документ.

Особенности работы с некоторыми объектами

Существует несколько типов объектов, на которые необходимо обратить пристальное внимание:

Зная список бумаг, требуемых при покупке, не сложно определить, как организуется продажа коммерческой недвижимости и какие документы для этого потребуются. Но если у вас возникают сложности, обратитесь в нашу компанию. Мы не только предлагаем риэлтерские услуги, но и даем подробные консультации по всем вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости.

Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость как особый объект оценки

Коммерческая недвижимость — это офисные, торговые, производственные, складские помещения, готовый бизнес, а так же земля, предназначенная для строительства магазинов, торговых центров, баз отдыха, складов.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать в аренду, купить или продать, передать право пользования.

Коммерческая недвижимость считается одним из наиболее прибыльных инвестиционных объектов. Некоторые строят свой бизнес целиком и полностью на коммерческой недвижимости, т. е. сдаче в аренду площадей, субаренду.

Оценка коммерческой недвижимости — это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости — это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Так же она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости принимают во большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения — это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость — основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Большинство предложений на вторичном офисном рынке — это помещения в зданиях советского периода — бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок.

Рассматривая оценку офисов, следует отметить, что любой офис используется в коммерческих целях, деятельность пользователей офиса направлена на получение прибыли. Следовательно, должны использоваться доходный метод оценки. Набор информации используемой для оценки офиса, должен отражать качественные характеристики и являться элементом престижности деятельности офиса.

Согласно классификации сегмент офисной недвижимости условно подразделяется на три основных категории:

  • 1. Профессиональные офисные помещения,
  • 2. Полупрофессиональные офисные помещения,
  • 3. Квартирные офисы.
  • 1. Офисные помещения

К данной категории можно отнести бизнес-центры и офисные здания класса «А», «В» и «С». Под классом «А» подразумеваются самые престижные офисы, расположенные в деловом центре города. Здания, в которых они находятся, оснащены различными интеллектуальными системами автоматизации, имеется различное оборудование и оргтехника, подключение к сети Интернет, ресепшн, служба безопасности, подземные стоянки и охраняемые парковки. Кроме того, аренда офиса класса «А» позволяет воспользоваться конференц-залом, а свободное время можно провести в центре отдыха.

Читайте так же:  Как долго посылка может лежать на почте

От класса «А» офисные помещения класса «В» отличаются менее широким спектром предлагаемых услуг. Кроме того здания, в которых расположены офисы, уже не новые и не оснащены по последнему слову техники, однако расположены они в центре. Стоит отметить, что через 5-7 лет эксплуатации объекты офисной недвижимости класса «А» превращаются в класс «В».

К офисной недвижимости класса «С» относятся здания, расположенные вблизи станций метро или на пересечении транспортных путей. Ремонт в помещении проводился более 10 лет назад, потому коммуникации никак нельзя назвать современными. Среди предоставляемых услуг имеется телефонная связь, иногда подключение к интернету.

2. Полупрофессиональные офисные помещения

Полупрофессиональная офисная коммерческая недвижимость включает в себя помещения классов «D» и «Е», которые смогут стать отличными объектами недвижимости после качественного ремонта. В зданиях класса «D» системы инженерной коммуникации и жизнеобеспечения уже устарели. Однако имеется небольшая автостоянка с отдельным выходом. Что же касается класса «Е», то такие здания обычно неприспособленны для размещения в них офисных помещений и потому требуют капитального ремонта с перепланировкой.

3. Квартирные офисы

Данный класс недвижимости представляет собой оборудованные под офис квартиры в жилых домах.

Оценка офисного помещения — специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов. В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах города, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами. Оценка офиса может пригодиться для:

  • · определения кредитоспособности;
  • · целей страхования; целей налогообложения;
  • · постановки на баланс компании; внесения в уставной капитал Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей).;
  • · совершения сделок купли-продажи;
  • · решения имущественных споров.

Факторы, влияющие на стоимость офиса:

  • · состояние здания и помещения;
  • · год постройки здания;
  • · охрана;
  • · планировка помещения;
  • · наличие стоянки.

Документы необходимые для оценки офиса:

  • · документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.); документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план);
  • · разрешение на перепланировки (если они есть);
  • · сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию),
  • · документы (при наличии), подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
  • · данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Так же возможно наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и так далее — приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений). Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения). Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений.

Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации. Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и так далее. Владелец должен осуществлять контроль за их состоянием самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.

При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, к примеру, при расчете на один кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие:

  • 1. валовая выручка;
  • 2. эксплуатационные расходы;
  • 3. чистый доход.

Валовая выручка включает:

  • Ш поступление от существующих арендаторов;
  • Ш потенциальную выручку от неиспользуемых помещений;
  • Ш потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов. Эксплуатационные расходы включают:
  • Ш ремонт;
  • Ш водоснабжение;
  • Ш горячая вода и отопление;
  • Ш лифты;
  • Ш затраты на оплату обслуживающего персонала;
  • Ш затраты на уборку помещений и территорий;
  • Ш страхование;
  • Ш налоги; прочие расходы.

Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве — самый главный фактор экономии на ремонтных работах.

Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов.

Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.

Особенности работы с коммерческой недвижимостью

В работе риэлтора с жилой или коммерческой недвижимостью могут наблюдаться определенные сходства. Однако различий в этих сегментах рынка намного больше, чем может показаться на первый взгляд. Рынок коммерческой недвижимости предъявляет к агентам намного больше требований, чем к риэлторам, работающим в жилом секторе.

Читайте так же:  Со скольки можно шуметь в выходной день

Почему с жилой недвижимостью работать легче

Просто подумайте о продаже дома для пары, жена влюблена в кухню, а муж в восторге от гаражной мастерской. Большая часть работы была выполнена, когда вы помогали им найти дом, влюбляются же они в него самостоятельно. К сожалению это не работает с коммерческой недвижимостью.

Коммерческий клиент, как правило, гораздо больше озабочен статистикой, данными о местоположении недвижимости, демографией местного населения и бизнеса. Поэтому агент по коммерческой недвижимости, чтобы оставаться успешным должен:

  • Совершать холодные звонки как бизнес-менеджерам, так и владельцам такой недвижимости.
  • Уметь быстро рассчитать коэффициент безубыточности для коммерческой недвижимости.
  • Для работы в новых районах мегаполисов иметь статистику прироста населения.
  • Ориентироваться в арендных ставках в торговых центрах – средних и крупных.
  • Посещать наиболее востребованные и популярные объекты, чтобы понять, чем они отличаются от своих конкурентов.

Как видите, в этом списке есть виды деятельности, которые не присущи работе агента по жилой недвижимости. Существует и более высокий уровень аналитической активности для типичного профессионала в сфере коммерческой недвижимости. Вознаграждение в этом сегменте стоит усилий, но прежде чем перейти в эту нишу, необходимо сравнить свои желания и способности с требованиями к агенту по коммерческой недвижимости.

Особенности работы риэлтором по коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может дать значительные комиссионные, так как суммы сделки могут быть очень высокими. Тем не менее, одну из первых вещей, которую должен сделать агент по недвижимости – это рассчитать свою прибыль от сделки. Компромисс состоит в том, что может потребоваться много месяцев, до года или больше, чтобы заключить сделку по коммерческой недвижимости от первоначального интереса до заключительной подписи. Такие сделки также требуют тщательной проверки, поэтому вы не можете компенсировать этот временной фактор, заключая больше сделок одновременно. Вы ограничены, по крайней мере, если вы хорошо выполняете свою работу, количеством сделок, с которыми вы можете работать одновременно.

Поэтому, переходя в этот сегмент рынка, необходимо четко представлять, что первая « зарплата» будет не скоро.

Как стать агентом по коммерческой недвижимости

Вы можете быть яркой звездой на рынке жилья, совершая множество сделок и быстро продвигаясь. Однако вы должны понимать, что значительная часть вашей базы данных клиентов больше не будет приносить прибыль, если вы перейдете на коммерческую недвижимость. Вы начинаете заново с налаживания контактов и перспектив, которые порождают коммерческие сделки.

Это шок для некоторых агентов, которые переключаются на другой сегмент рынка, убивая один поток доходов и переходя в другой с более длительным циклом закрытия. Некоторые переключаются назад из-за давления потока дохода. Лучшим подходом может быть постепенный переход, и даже поиск наставника, который поможет вам встать на ноги.

Практика коммерческой недвижимости включает в себя совершенно новую сферу влияния и совершенно иной процесс оценки недвижимости для покупателей. Поэтому нужно быть готовым к длительному обучению и развитию дополнительных навыков и знаний:

  • По поиску статистических данных.
  • По юридическим особенностям работы с недвижимостью.
  • По ведению переговоров – этот процесс в бизнесе значительно отличается от переговоров в сфере жилой недвижимости.

7 июня 2019 г.

Коммерческая недвижимость: особенности покупки и продажи

Сделки с коммерческой недвижимостью – серьезные, требующие внимания и определенных знаний процессы. На законодательном уровне они регулируются налоговым кодексом, а также земельным, гражданским правом Российской Федерации. Каковы особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости – разберемся в этой статье.

Покупка коммерческой недвижимости: важен каждый нюанс

Решив приобрести в собственность объект коммерческой недвижимости, необходимо тщательно изучить все данные, его касающиеся. Причем речь идет не только о правовой «чистоте», отсутствии обременений, проблем с землей, находящейся непосредственно под зданием. Стоит внимательно рассмотреть перспективы финансового вложения с точки зрения получения предполагаемой выгоды от покупки, лучше, если они будут долгосрочными и гарантированными.

На вышеуказанный аспект влияет месторасположение коммерческого здания или помещения, его физическое состояние. Этот пункт может потребовать в дальнейшем крупных денежных и временных затрат, связанных не только с ремонтом, но и модернизацией, перепрофилированием. Следует просчитать возможности развития деятельности, под нужды которой приобретается объект, с учетом его особенностей. Обязательно осведомиться о планах городской власти насчет района, в котором находится недвижимость (не предвидится ли в нем глобальных изменений, неблагоприятных для владельца).

Продажа коммерческой недвижимости: все по правилам

Что касается продажи недвижимости коммерческого назначения, здесь тоже нужно придерживаться некоторых правил. В первую очередь, позаботьтесь о том, чтобы все документы на объект были в полном порядке. Максимум информации, подкрепленной официальными документами, станет предпосылкой быстрого и выгодного заключения сделки.

Так, в обязательном порядке должны быть узаконены все перепланировки, производимые в помещении, пристройки к нему. Подготовьте полный пакет бумаг, подтверждающих, что недвижимость (включая земельный участок под зданием) не находится в залоге, под арестом и прочими обременениями, на нее не претендуют третьи лица. У покупателя не должно оставаться сомнений в прозрачности процедуры.

Составляем договор

Видео (кликните для воспроизведения).

Когда подготовительный этап проведения сделки миновал, все вопросы исчерпаны, происходит подписание договора купли-продажи коммерческой недвижимости. В нем указываются:

  • развернутая информация о продавце и покупателе;
  • обязательства и ответственность сторон договора;
  • данные объекта недвижимости (адрес, квадратура, тип, расположение в здании, если это его часть, прочие детали);
  • стоимость продажи, сроки и способ расчета;
  • сроки и условия передачи объекта новому владельцу;

Передача недвижимости отражается в договоре купли-продажи, фиксируется соответствующим актом. Право собственности на объект покупатель получает со дня регистрации в Росреестре.

Налогообложение сделки

Потенциальных продавцов волнует вопрос, какими налогами облагается продажа коммерческой недвижимости. Здесь возможны вариации, в зависимости от статуса владельца объекта, планирующего продать имущество: физическое или юридическое лицо, является ли он налоговым резидентом РФ.

Если продавец – физическое лицо, налог на сделку составит 13% от стоимости недвижимости (НДФЛ). По факту осуществления продажи, в установленные сроки требуется передать в налоговые органы декларацию (форма 3-НДФЛ). Не будучи налоговым резидентом Российской Федерации, продавец обязан «отдать» государству 30% от полученного дохода. Физические лица, оформленные как индивидуальные предприниматели, отчисляют налог в казну согласно системе налогообложения, применяемой к их деятельности на момент отчуждения недвижимости.

Налог при продаже недвижимости коммерческого формата юрлицом зависит от вида его регистрации, системы налогообложения, действующей на предприятии, типа объекта сделки. По умолчанию, это НДС (18%) и налог на прибыль (доход минус совокупность расходов).

Остается отметить, что налогообложение при продаже коммерческой недвижимости, как физическим, так и юридическим лицом, выступает сложным вопросом в области правового регулирования. Чтобы не сомневаться в корректности его реализации в конкретном случае, стоит проконсультироваться у специалистов.

Читайте так же:  Оказание юридических услуг организацией

Агент жилой и агент коммерческой недвижимости – разные профессии

Как различаются подходы в продажах жилой и коммерческой недвижимости? Когда и зачем нужно идти учиться тому и другому? Что нужно знать агенту, чтобы успешно перейти с одного рынка на другой? На эти и другие вопросы в интервью RealEstate.Ru ответил автор довольно редкого для России курса «Брокеридж коммерческой недвижимости», генеральный директор Retail Row Марат Манасян.

— Насколько развито обучение брокеров на российском рынке недвижимости? Какие есть профессиональные программы?

— Строго говоря, в России нет образовательных программ по продажам, если иметь ввиду высшее профессиональное образование. Ни в одном вузе нет факультета или кафедры, посвященной продажам. Зато практически во всех вузах есть кафедры менеджмента или маркетинга, на которых часто преподаватели являются носителями очень хорошо структурированной, иногда замечательно собранной теории. Между тем, теория без практики стоит мало, хотя и практика без теории не сильна. Поэтому, на мой взгляд, самое эффективное образование – практикумы с теоретическим обоснованием каждого шага в них, — чтобы не было дисбаланса в одну или другую сторону.

Для жилого сегмента рынка есть какое-то количество регулярно проводимых семинаров и тренингов. Для коммерческой — только по инвестициям, оценке и управлению. Например, программы институтов CCIM, IREM, программы RICS. Также сейчас есть несколько образовательных программ МВА при ведущих вузах, например, при Высшей школе экономики, Академии народного хозяйства, МГУ.

Но все эти программы не касаются сделок. Более того, коммерческая недвижимость более сложная, чем жилая и поэтому навыки и знания в этом сегменте, как теоретические, так и практические, передавать труднее; во-первых, мало кто за это берется, во-вторых — профессионалов, готовых делиться своими знаниями очень немного.

— А почему на рынке коммерческой недвижимости, по Вашему мнению, брокеру сложнее работать, чем в сегменте жилья? Это требует каких-то дополнительных навыков?

— На рынке жилой недвижимости покупатель или арендатор принимает решение из эстетических соображений, комфорта, эмоциональных предпочтений и максимально возможного бюджета, который может себе позволить.

Покупка или аренда коммерческой недвижимости имеет другую цель – использование недвижимости для получения доходов от бизнеса или инвестиции. Здесь эмоции почти не играют никакой роли, имеет значение только соответствие покупки целям бизнеса. Поэтому большинство риэлторов, которые работают на рынке жилой недвижимости — прежде всего психологи, они воздействуют в основном, на эмоциональную составляющую владения или пользования недвижимостью.

Брокеры, работающие на рынке коммерческой недвижимости, интересуются другими критериями – как помочь клиенту заработать больше или потратить меньше. На рынке коммерческой недвижимости также совершаются импульсивные покупки, но их намного меньше, чем на рынке жилья. Обычно такие покупки под действием эмоций совершаются при приобретении имиджевой недвижимости для бизнеса, когда затраты не играют большой роли. В остальных случаях сделка на рынке коммерческой недвижимости — это в первую очередь холодные, трезвые расчеты, требующие от брокера понимания того, как работает бизнес клиента.

— Вы не могли бы привести какой-нибудь пример?

— Например, если на рынке жилья покупатель заявляет бюджет на покупку равный 3 миллионам долларов, он с большой долей вероятности купит жилье и за 3,3 — 3,5 миллионов при наличии понравившегося ему предложения. Он покупает для себя по принципу «самое дорогое из того, что могу себе позволить». На рынке коммерческой недвижимости все будет с точностью до наоборот — чем меньше покупатель заплатит за помещение, тем меньше у него будет возникать операционных затрат в виде аренды или тем меньший срок ему потребуется для окупаемости его вложений. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости, в частности, ценят услуги компаний, помогающих клиентам экономить собственные средства. И иногда брокеру необходимо снижать стоимость недвижимости для клиента, который нанял брокера, по сути, уменьшая размер своих комиссионных за счет снижения цены. Потери брокера по комиссии будут невелики, а клиент запомнит, что Вы ему сэкономили средства, и это первый шаг к тому, что он к Вам в будущем вернется.

— Исходя из этого, какие дополнительные требования предъявляются к агенту на рынке коммерческой недвижимости по сравнению с жильем?

— Брокер в первую очередь должен понимать потребности бизнеса клиента. Для этого надо обладать хотя бы базовыми знаниями в маркетинге, юриспруденции, финансах, проектировании и архитектуре, в инженерных системах.

Квартиру, обычно, покупают раз в 15-20 лет, а офис меняют раз в два-три года. Компания переезжает в больший офис, если она растет, или меньший офис, если число ее сотрудников сокращается. Например, ремонт в квартире, как правило, производится по тому же принципу «максимально из того, что я могу себе позволить». В коммерческой недвижимости, за исключением, пожалуй, имиджевых помещений, строительно-монтажные работы производят по принципу «только то, что необходимо для ведения бизнеса». Это разные подходы, следовательно, учитывать их в работе тоже нужно по-разному. У многих брокеров на рынке коммерческой недвижимости работа с клиентом часто сводится к одному действию — просто завалить клиента предложениями. Но у клиентов часто нет возможности постоянно анализировать эти предложения на предмет пригодности. Он ждет от брокера конкретного предложения необходимого для решения задач его бизнеса.

— Кто приходит за таким образованием? Это брокеры, повышающие квалификацию по корпоративным программам или частные лица?

— На наш основной образовательный курс «Брокеридж коммерческой недвижимости» приходят и те, и другие. В последнее время увеличилось количество агентов, работающих частным образом. Если раньше их было приблизительно 10-12% от общего объема слушателей, то сейчас их количество приближается к 20%. Основная масса слушателей — руководители высшего и среднего звена, брокеры с опытом работы, руководители коммерческих отделов и отделов аренды, профессиональные консультанты.

Как правило, их обучение оплачивает работодатели, хотя на каждом курсе есть часть слушателей оплативших свое обучение самостоятельно. Кроме того, приходят неопытные агенты и агенты, решившие сменить специализацию, чаще всего с жилого сегмента на коммерческий. Еще один сегмент — это корпоративные заказчики. Здесь существует три разных подхода к проведению обучения: просто корпоративный курс, продукт состоящий из аудита текущего состояния персонала и комплексная диагностика персонала с последующим обучением, аудитом результатов обучения и т.д. Сейчас появится четвертый продукт, поскольку наши клиенты часто нас об этом просят — постоянное обучение. В данном случае мы будем работать с компанией на протяжении года и более.

— Среди Ваших студентов много брокеров, которые пришли с рынка жилья?

— Каждый курс таких студентов примерно 15-20%, но основная масса — это все-таки представители компаний на рынке коммерческой недвижимости. В первую очередь наш курс интересен менеджерам, но при этом обычные брокеры тоже приходят. При этом все больше приходит брокеров, работавших до этого рынке жилья. Сейчас они все чаще начинают заниматься коммерческой недвижимостью, потому что рынок риэлторских услуг в жилой недвижимости укрупняется: крупные компании подминают под себя все большую долю рынка. Более того, рынок новостроек для небольших компаний чаще всего закрыт, удобнее работать с лидерами рынка. В итоге мелким компаниям и частным риэлторам остается только вторичный рынок, цены на котором последнее время стагнируют. В итоге они идут на рынок коммерческой недвижимости: в условиях отсутствия лицензий брокером может стать любой.

Читайте так же:  Какой срок исковой давности по расписке

— А разве на рынке коммерческой недвижимости не такая же ситуация? Есть устойчивое мнение, «большая пятерка» (Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Knight Frank, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis Noble Gibbons) подмяла под себя существенную долю рынка.

— Не совсем так. Большая пятерка действительно занимает большую часть рынка транзакций и консалтинга, так называемой «качественной недвижимости»: бизнес-центры класса А и В, крупные торговые центры. И хотя их позиции на рынке несколько ослабели по отношению к докризисному времени, они остаются лидерами в данном сегменте. Но данный сегмент — еще не весь рынок. Если взять, например, весь объем площадей всех классов и типов на офисном рынке, туда войдут и здания класса С, и здания вне классификации.

«Пятерка» редко занимается предложениями из некачественного сегмента, а, между тем, совокупный объем предложения в сегменте класса С больше, чем суммарный объем предложения в классах А и В. Поэтому справедливо сказать, что существенная доля рынка качественных площадей действительно обслуживается большой пятеркой и второй пятеркой компаний — компаний второго эшелона. Все остальное — остальным компаниям на рынке.

Кроме того, после кризиса многие клиенты стали по-другому относится к брендам компаний. Сейчас для клиента более важно сумеет ли компания удовлетворить его потребность, оказать ему качественную услугу. Сейчас гораздо меньше заключается договоров на эксклюзивной основе, большинство собственников и клиентов предпочитают не связывать себе руки отношениями с одной или двумя компаниями, тогда как до кризиса он делали это гораздо охотнее. Конечно, есть часть клиентов, которые просто не могут работать с компаниями не из первого эшелона по разным причинам, например, из-за имиджа компании, ограничений инвесторов и т.д.

— Такая ситуация приводит к тому, что на рынке появляются универсальные брокеры?

— Наоборот. До кризиса рынок рос ежегодно, и спрос часто превышал предложение. Клиенты мирились с потерями или неэффективностью работы консультантов, поскольку доходы компаний росли, а потери также быстро компенсировались. Кризис расставил все на свои места, отрезвил людей. Владельцы бизнеса начали задумываться о своих затратах, стали требовать качества за свои деньги, что привело к изменению портрета клиента на рынке услуг. Если раньше клиент легко расставался с деньгами, теперь он требует максимальный сервис и качества услуги за свои деньги.

Рынок недвижимости в этом смысле не исключение. Невозможно быть профессионалом во всех областях сразу, так же и невозможно быть универсальным брокером. Мне очень нравится высказывание, которое я услышал давным-давно у Владимира Тарасова: «Нельзя перепрыгнуть пропасть на 99%». Либо перепрыгнул, либо упал. На рынке коммерческой недвижимости существует пропасть между потребностями клиентов и реальной квалификацией брокеров. Перепрыгнуть пропасть без дополнительного образования невозможно.

— Длительность Вашего курса – пять дней. Можно ли за пять дней перепрыгнуть пропасть?

— Можно, но это сильно зависит от стартовых условий. Кроме того, нужно сделать необходимое допущение: теория очень важна, она помогает систематизировать практические знания, помогает более глубоко понимать причинно-следственные связи в предмете обучения. Но без практики теория не стоит ничего. Каждый раз после курса я беру со слушателей обещание — написать или позвонить мне через три — четыре недели с момента окончания курса и рассказать, что получилось применить, что — нет, и почему, насколько выросла эффектность работы. В основной массе слушатели говорят, что просто не успевают применять знания, полученные в тренинге, в своей повседневной работе, ссылаясь на чрезмерную занятость. Но те, кто нашел в себе силы остановиться для разбега и начал применять полученные знания, повышают свою эффективность в разы.

Одна из самых ярких историй – это когда в одной группе был брокер, который позвонил через месяц и рассказал, что у него в четыре раза поднялись продажи, а через полгода после этого он решил уйти из старой компании и открыть свою. Вот пример, как человек перепрыгнул пропасть.

Беседовал Алексей Лоссан

ПЕРСОНА

Марат Манасян – профессиональный брокер по коммерческой недвижимости. Объём сделок за 15 лет работы – свыше $260.000.000. Опыт работы сфере недвижимости — 15 лет. Опыт преподавательской деятельности — 13 лет.

Автор ряда дисциплин и преподаватель программы MBA (Высшая Школа Экономики). Автор курса «Брокеридж коммерческой недвижимости» — интенсивный тренинг для тех, кто серьёзно работает в этом бизнесе. Обладатель степеней: CCIM Института Коммерческих Инвестиций (CCIM Institute, США, Чикаго), CPM Института управления недвижимостью (IREM Institute, США, Чикаго), MRICS Королевского общества дипломированных оценщиков (RoyalInstitution of Chartered Surveyors, Великобритания, Лондон).

Постоянный участник конгрессов РГР, Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), Международного Ипотечного Клуба. Член правления Российского чаптера IREM, с 2009 года — аккредитованный преподаватель курсов IREM «Управление недвижимостью» в России.

Что нужно знать о коммерческой недвижимости

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Каждый человек озабочен собственным будущим и будущим своей семьи. Чтобы обеспечить себе безбедную старость, мы копим деньги. Но одно дело их накопить, а другое – сохранить. Здесь не обойтись без инвестиций. Одним из вариантов инвестирования являются вложения в коммерческие объекты недвижимого имущества. Чтобы понять, подходит ли вам это, необходимо знать, что такое коммерческая недвижимость, тонкости ее покупки и аренды, сроки окупаемости и другие вопросы. Все это мы разберем в нашей статье.

Основные положения: определение и список объектов

Прежде чем говорить о покупке или доходности, необходимо понять, что означает «коммерческая недвижимость». Проще всего сказать, что это класс объектов (домов, зданий, сооружений или участков), которые бизнес использует для получения прибыли. Это важное, но не единственное условие.

Постройка или участок должны подходить под требования законодательства: можно сказать, что жилая квартира приносит доход, но что входит в коммерческую недвижимость про нее сказать нельзя. При этом к категории бизнес-объектов будет относиться весь многоквартирный дом, так как он является инвестиционным проектом и строится для получения прибыли.

Все объекты делятся на несколько категорий. Вот что относится к коммерческой недвижимости:
  • постройки свободного назначения (отели, кафе, спортивные комплексы, рестораны);
  • здания для розничной торговли (ТЦ, магазины, рыночные комплексы);
  • офисные помещения; индустриальные объекты (промышленные помещения, производственные цеха, складские ангары);
  • апартаменты (многоквартирные дома, хостелы и другие постройки, используемые в арендном бизнесе);
  • социальные здания (медицинские центры, аэропорты, спортивные клубы, бассейны).
Читайте так же:  Загранпаспорт для проживания за границей

Последние две категории частично относятся к жилым и социальным объектам, но их можно использовать в бизнесе, поэтому нельзя исключать из классификации.

Здания и постройки играют большую роль в бизнесе: сложно переоценить, что значит коммерческая недвижимость для большинства предпринимателей. Но для многих она является не частью собственного дела, а самим делом: ее продают, покупают, сдают в аренду. Попробуем оценить окупаемость коммерческой недвижимости и выгоду от ее приобретения.

Доходность и сроки окупаемости

Существует два важных параметра для инвестиций: сроки окупаемости коммерческой недвижимости и последующая доходность от нее. Оба считаются для каждого объекта индивидуально.

Окупаемость – это возможность возмещения затрат, или период, в течение которого вы получаете прибыль в размере первоначального вложения. Нормальным считается срок окупаемости коммерческой недвижимости 10 лет, минимальный составляет около 8 лет, максимальный – 15 при правильном выборе вложения. Но нередко случается и так, что покупка окупается только лет через 20, либо не окупается вовсе.

Доходность коммерческой недвижимости – это относительная величина, которая считается как отношение прибыли к сумме вложений и умножается на сто. Так, если вы купили недвижимость за 2 млн. и получаете за нее арендную плату 10 тыс. рублей, ваша доходность – 6% годовых. Не стоит путать доходность с доходом от коммерческой недвижимости. Доход – это абсолютная величина, те самые 10 тыс. рублей, которые вы получаете от арендатора.

Доходность коммерческой недвижимости в Москве сильно зависит от типа объекта.

Приведем самые популярные примеры:

  • магазины и торговые центры за МКАД обладают доходностью порядка 11-12% годовых;
  • торговые площадки в центре Москвы дороги в плане вложений, поэтому доходность у них около 7-8%;
  • офисные здания приносят порядка 10% доходности; складские помещения дают 7-9% годовых.

Выбрать для покупки коммерческие объекты недвижимости, приносящие доход не так просто. Анализ возможностей и вывод о реальных показателях – это задача для грамотного финансиста, регулярно имеющего дело с этим рынком.

Не стоит полагаться только на свои силы, если у вас нет опыта: доверьте оценку приносящей доход коммерческой недвижимости профессионалам – обратитесь в компанию MindsCapital. Позвоните нам по телефону 84951202222 или приезжайте в офис по адресу Пречистенка, 27, офис 3, чтобы получить профессиональную консультацию по вопросам инвестиций в Москве.

Тонкости покупки

Если вы твердо решили вложиться в квадратные метры для бизнеса, важно правильно провести сделку. Без опыта сложно понять, какая вам нужна коммерческая недвижимость и что нужно знать для успешной сделки. Но грамотный подход и помощь консультанта помогут избежать сложностей. Обратите внимание:

  • на право собственности застройщика. Важно, чтобы в договоре не оставалось лазеек, дающих продавцу права на недвижимость;
  • качественные и технические характеристики объекта. Идеальных зданий и построек вы не найдете, но можете выбрать лучшее под свой бюджет;
  • соответствие цены доходности и рынку. Нередко продавцы в погоне за прибылью завышают стоимость объекта;
  • разрешенное использование. Если на объекте ведется какая-то деятельность, нет гарантии, что она разрешена. Если вы не хотите столкнуться со штрафами или закрытием вашего бизнеса, проверьте все официальные документы;
  • затраты на обслуживание. Узнайте, какой налог на коммерческую недвижимость вам придется платить, сколько уходит на счета и другие траты.

Если речь идет об аренде коммерческой недвижимости, список, на что обратить внимание, дополняется еще разрешением на сдачу в аренду третьим лицам. Оно требуется, если вы хотите использовать чужой объект в подобных целях. Если же вы сами планируете искать арендаторов, то убедитесь в корректности договоров и прописанных в них условий.

Так же как и выбор объекта, покупку важно проводить грамотно. Для этого заручитесь помощью специалиста, которому известно все, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости. Опытные риелторы MindsCapital уберегут вас от ошибок во время сделок. Звоните по телефону 84951202222 и назначайте первую консультацию.

Налоги и сборы

Любые здания и постройки, находящиеся в собственности у граждан или юридических лиц, облагаются налогом. Он рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость жилья умножается на размер доли и на налоговую ставку. В 2018 году применяются следующие ставки:

  • 0,1% – если недвижимость оценена в сумму до 300 тыс. рублей;
  • 0,1 – 0,3% – если недвижимость оценена в сумму от 300 тыс. до 500 тыс. рублей;
  • 0,3 – 2% – если недвижимость оценена в сумму, превышающую 500 тыс. рублей.

Региональные власти имеют право выставлять собственные значения ставки, т. е., если вы находитесь в Тюменской области или ее административном центре, необходимо узнавать, какой налог на коммерческую недвижимость в Тюмени.

Планируя заниматься куплей-продажей зданий, не забудьте узнать, какой налог с продажи коммерческой недвижимости придется заплатить. Физические лица должны выплачивать 13% от дохода, при этом из стоимости постройки можно вычесть затраты на ее приобретение: если здание стоило 2 миллиона, а вы продаете его за 2,5 млн., то налог нужно платить с 500 тысяч.

Сравнение с жилыми объектами

Выбирая объект для инвестиций, любой неизменно задается вопросом: что выгоднее, коммерческая или жилая недвижимость? Все зависит не от класса объекта, а от самой покупки: оба варианта могут быть выгодными или провальными. Поэтому так важно ответственно подходить к покупке. И все же, при прочих равных, доходность объекта, который сдается под бизнес, выше, да и окупаемость лучше.

Почему же многие предпочитают покупать квартиру и сдавать, если она долго окупается? Тут вопрос в привычке: обыватель не думает, что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость. Он купил квартиру себе и готов купить ее под съем. Это просто и не требует разбираться в новой сфере. Также вопрос кроется в цене. Ведь если спросить, что дороже: жилая или коммерческая недвижимость, ответ однозначен. Жилая недвижимость практически всегда дешевле.

Пример: в Москве средняя стоимость квартиры около 6 млн. С этой суммы начинаются инвестиции в жилье. Если планируется покупать площади для бизнеса, минимальная сумма инвестиций начинается с 8-9 млн.

Видео (кликните для воспроизведения).

Любые вложения необходимо делать только после консультации профессионала. Приезжайте к нам в офис, и менеджер подробно расскажет, что выгоднее купить, коммерческую недвижимость или квартиру при вашем бюджете и требовании к ведению дел. Мы ждем вас по адресу Пречистенка, 27, офис 3 в рабочее время. Рекомендуем назначить встречу заранее. Ваши деньги будут работать и приносить доход!

Коммерческая недвижимость основы работы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here