Сдача в аренду части земельного участка

Ответы на вопросы в статье по теме: "Сдача в аренду части земельного участка" с выводами. Здесь собран и подготовлен тематический материал. При возникновении вопросов задавайте их юристу-консультанту.

Примерная форма договора аренды части земельного участка (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Настоящая форма разработана в соответствии с положениями ст. ст. 6, 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ

Договор аренды части земельного участка

[ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и

[ наименование юридического лица ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ наименование документа, подтверждающего полномочия ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью [ значение, единица измерения ] с учетным номером [ значение ], расположенного по адресу: [ вписать нужное ] (далее — объект аренды).

1.2. Объект аренды входит в состав земельного участка из земель [ указать категорию земель ] площадью [ значение, единица измерения ] с кадастровым номером [ значение ], расположенного по адресу: [ вписать нужное ].

1.3. Объект аренды предоставляется Арендатору для [ указать целевое использование ], в границах, указанных в межевом плане земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.

1.4. На момент заключения настоящего договора земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается [ указать документы, подтверждающие право собственности ].

1.5. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора.

1.6. Ограничений (обременений) земельного участка, особенностей его использования не установлено.

1.7. На земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора передать Арендатору объект аренды на основании акта приема-передачи, а также все относящиеся к объекту аренды документы, необходимые для его эксплуатации.

2.1.2. Передать Арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

2.1.3. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в использовании объекта аренды.

2.1.4. Не вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, связанную с использованием объекта аренды, если она не противоречит условиям настоящего договора и законодательству Российской Федерации.

2.1.5. Принять от Арендатора по акту приема-передачи объект аренды не позднее [ указать срок ] с момента окончания срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям. День возврата объект аренды [ включается/не включается ] в период, за который начисляется арендная плата.

2.2. Арендодатель имеет право:

2.2.1. Осуществлять контроль за целевым использованием Арендатором объекта аренды.

2.2.2. Требовать от Арендатора выполнения обязательств по настоящему договору.

2.2.3. На беспрепятственный доступ на территорию объекта аренды с целью его осмотра на предмет соблюдения Арендатором условий настоящего договора.

2.2.4. Приостановить работы, производимые Арендатором с нарушением условий настоящего договора и действующего законодательства Российской Федерации.

2.2.5. Требовать досрочного расторжения договора в порядке, установленном настоящим договором.

2.2.6. Требовать возмещения убытков в случае, если Арендатор использует объект аренды не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

2.2.7. В случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы потребовать от него досрочного внесения арендной платы в течение [ указать установленный арендодателем срок ] за два срока подряд.

2.2.8. В случае невозврата или несвоевременного возврата объекта аренды по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям потребовать внесения арендной платы за все время фактического владения Арендатором объектом аренды.

2.3. Арендатор обязуется:

2.3.1. Принять объект аренды по акту приема-передачи от Арендодателя не позднее [ указать срок ] с момента заключения настоящего договора.

2.3.2. Приступить к использованию объекта аренды после подписания настоящего договора и акта приема-передачи.

2.3.3. Использовать объект аренды в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

2.3.4. Обеспечить Арендодателю доступ на объект аренды для осуществления контроля за его использованием.

2.3.5. Не нарушать права смежных землепользователей (арендаторов, собственников) земельных участков.

2.3.6. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик и экологической обстановки на объекте аренды и прилегающих к нему территориях.

2.3.7. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на объект аренды соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не занимать, в том числе временными сооружениями, коридоры инженерных сетей и коммуникаций, проходящие через земельный участок.

2.3.8. Своевременно вносить арендную плату за пользование объектом аренды.

2.3.9. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю объект аренды в пригодном к использованию состоянии.

2.4. Арендатор имеет право:

2.4.1. Истребовать от Арендодателя объект аренды и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем объекта аренды в указанный в настоящем договоре срок.

2.4.2. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на объекте аренды в соответствии с целями и условиями его предоставления.

2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние объекта аренды существенно ухудшились.

2.4.4. В пределах срока действия настоящего договора с письменного согласия Арендодателя передать объект аренды в субаренду. В этом случае ответственным по договору перед Арендодателем остается Арендатор.

Читайте так же:  Суд обязал снести самовольную постройку

2.4.5. Передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права объекта аренды в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его уведомления.

2.4.6. При наличии письменного согласия Арендодателя возводить на объекте аренды строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При этом собственником возведенных с письменного согласия Арендодателя строений (сооружений) будет являться [ Арендодатель/Арендатор ].

Возведенные на объекте аренды без разрешения Арендодателя строения (сооружения) [ вписать нужное ].

2.5. По истечении срока действия настоящего договора Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды части земельного участка.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. За пользование объектом аренды Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату.

3.2. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [ сумма цифрами и прописью ] рублей в месяц из расчета [сумма цифрами] рублей за [ единица измерения ].

3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами [ настоящего договора/передаточного акта ].

3.4. Арендная плата вносится Арендатором [ указать периодичность, например, ежемесячно, ежегодно ] не позднее [ значение ] числа [ текущего месяца/месяца, следующего за расчетным/авансом за текущий год ] в размере [ сумма цифрами и прописью ] рублей.

3.5. Размер арендной платы может изменяться по соглашению Сторон не чаще одного раза в год.

4. Срок договора аренды

4.1. Срок действия настоящего договора составляет [ указать срок ] с даты его заключения.

4.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение нового договора аренды, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [ указать срок ] до окончания действия настоящего договора.

4.3. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.

4.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

5. Ответственность сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду объекта аренды, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

5.3. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

5.4. В случае использования объекта аренды не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ значение ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6. Основания и порядок изменения и расторжения договора

6.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

6.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда:

— Арендатор пользуется объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения объекта аренды либо с неоднократными нарушениями;

— Арендатор существенно ухудшает состояние объекта аренды.

6.3. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

6.4. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет объект аренды в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию объектом аренды в соответствии с условиями настоящего договора или его назначением;

— переданный Арендатору объект аренды имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра объекта аренды при заключении настоящего договора;

— объект аренды в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

7.2. В случае если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, — по одному экземпляру для каждой из Сторон и третий экземпляр для органа регистрации прав.

Примечание. В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

8.2. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

8.3. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.

Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [ вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи ].

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.

8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

Читайте так же:  До скольки лет можно оформить опекунство

Сдача в аренду части земельного участка

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

У арендодателя в собственности имеется земельный участок. Он планирует заключение договора аренды на срок 1 год (или более) с последующей его государственной регистрацией в отношении части этого участка.
Возможна ли передача в аренду части земельного участка с учетом срока действия договора и необходимости его регистрации?
Следует ли ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка? Если нет, то как в договоре обособить сдаваемую в аренду часть относительно всего участка?
Будет ли в случае заключения договора аренды части земельного участка ограничение (обременение) вещных прав установлено на весь участок?

Видео (кликните для воспроизведения).

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Сдача в аренду части земельного участка

Главная страница Форум Гарант

Ситуация такая: есть договор аренды зем. участка находящемся в гос собственности, зарегистрированный в ФРС, срок аренды — 49 лет. Необходимо сделать договор субаренды ЧАСТИ земельного участка сроком на 5 лет. Что для этого нужно? Ну кроме разрешения Арендодателя разумеется.

Как мне кажется по-хорошему что бы индивидуализировать предмет субаренды необходимо произвести межевание с присвоением кадастрового номера , но в этом случае фактически происходит раздел зем участка с образованием двух новых зем участков. На это собственник участка может не согласиться ( оно ему надо?)
Судебную практику по этому вопросу более менее внятную не нашла, есть только решение по участкам лесного фонда, с учетом специфики лесного законодательства, а у нас — земли промышленности.

П.2 ст. 6 ЗК РФ утратил силу, а часть зем участка является объектом земельных правоотношений.

Кто сталкивался ? Требует ли ФРС при регистрации договора кадастр на часть земельного участка?

Анонимный пользователь Пишет:
——————————————————-
> Кто сталкивался ? Требует ли ФРС при регистрации
> договора кадастр на часть земельного участка?

Конечно требует кадастр, твой мысль правильный и рассуждения тоже. Ситуевина у меня аналогичная, но немного другая, сам репку почесываю.

В том то и дело что часть участка необходимо взять через субаренду, (при этом вид разрешенного использования части участка должен будет поменяться) — иначе получится множественность лиц на стороне Арендатора, чего основной Арендатор не хочет естественно.
вот нашла судебную практику:

Если коротко суть спора— индивидуализация как предмета арнеды части земельного участка сторонами в договоре была произведена путем изготовления проекта границ, без постановки части участка на кадастровый учет.
В итоге ФАС исходил из того, что
1. Согласно Федеральному закону «О землеустройстве» сдача в аренду части участка не предусматривает проведения землеустройства.
2. План части земельно участка был подписан обеими сторонами, то есть объект аренды сторонами согласован.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО — СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 16 февраля 2004 года Дело N Ф04/732-121/А45-2004

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2003 по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Как сдать в аренду часть земельного участка?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ, часть II.
  • Земельный кодекс РФ.
  • Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
  • Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.
  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.
  • Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007.
  • Письмо Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.
  • Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

    Обоснование. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Этими основными законами являются Земельный кодекс РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Государственный кадастр недвижимости содержит сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а если объектом является земельный участок — описание местоположения его границ.

    Таким образом, исходя из данного законом определения земельного участка, следует, что его границы должны быть четко определены и описано их местоположение. Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    Читайте так же:  Справка с места работы для визы образец

    В случае раздела земельного участка у его собственника вместо права собственности на единый участок возникает право собственности на все образуемые в результате этих действий земельные участки.

    Что касается сделок с земельными участками, в том числе аренды, то согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ участки, за исключением изъятых из оборота земель, могут предоставляться собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом РФ. Согласно нормам гражданского законодательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Закон прямо предусматривает, что объектом аренды в этом случае могут быть именно определенные в соответствии с законом земельные участки. Вопросы, связанные с арендой земельного участка, регулируется также и ст. 607 Гражданского кодекса РФ.

    Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ и ст. 26 Земельного кодекса РФ. При несоблюдении этого условия договор аренды земельного участка считается незаключенным. Данный вывод подтверждается и существующей судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.04.2008 № А33-11124/07-Ф02-1114/08 по делу № А33-11124/07.

    Существенное условие договора аренды, в том числе и земельного участка – подробное описание его объекта. В договоре должны быть четко определены такие обязательные характеристики объекта, как месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания таких условий договор аренды земельного участка может быть признан незаключенным. Об этом нам говорит и судебная практика — Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу № А27-6313/2009.

    Эти же требования для индивидуализации земельного участка содержатся и Федеральном законе «О государственном кадастре недвижимости», где сказано, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельного участка, а именно вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата его внесения в кадастр, описание местоположения границ и площадь участка.

    Таким образом, по общим принципам законодательства не поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок не может являться предметом сделки аренды.

    Ситуация, связанная с возможностью аренды части земельного участка, выглядит следующим образом.

    Согласно пп. 3 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются, в том числе, части земельных участков. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эта позиция подтверждена и в Письме Минэкономразвития РФ от 25.10.2011 № Д23-4444.

    Следует в этой связи отметить, что согласно ч. 11 ст. 25 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при государственном кадастровом учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения теряют свой временный характер с момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении пяти лет со дня завершения государственного кадастрового учета этой части объекта недвижимости не будет осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения), то такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Кроме того, если представление кадастрового плана земельного участка необходимо для государственной регистрации договора аренды земельного участка, то, по мнению арбитражных судов, часть земельного участка можно идентифицировать по плану землепользования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 № А52-952/2007).

    Резюме. В соответствии с нормами гражданского законодательства земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Границы земельного участка должны быть четко определены, а их местоположение описано в государственном кадастре недвижимости. При разделе единого земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, исключается из реестра и прекращает свое существование.

    Гражданским и земельным законодательством предусмотрены сделки с земельными участками, в том числе аренда земли. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Одним из существенных условий договора, в том числе договора аренды, является условия об объекте. Применительно к земельному участку в договоре аренды должны быть отражены такие его характеристики, как месторасположение, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и т.д. Без указания в договоре таких условий договор аренды земельного участка может быть признан судом незаключенным. Таким образом, земельный участок, не поставленный на государственный кадастровый учет, не может являться предметом сделки, в том числе аренды.

    В отношении сделок с частью земельного участка можно сообщить следующее. В случае если предметом договора аренды является часть земельного участка, то в государственный кадастр недвижимости должны вноситься сведения об обременении земельного участка с присвоением учетного кадастрового номера части. Таким образом, если все же будет проведен кадастровый учет части земельного участка, который позволит характеризовать его как объект аренды, то такая часть земельного участка может быть передана в аренду. Эти сведения носят временный характер до момента государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если в течение пяти лет не будет произведена государственная регистрация такого обременения, то эти сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

    Остались вопросы? Позвоните сейчас и получите ответ на свой вопрос!

    Межевание арендованного земельного участка

    Межевание оформляется в случаях, когда нужно восстановить имеющиеся границы земельного участка либо сформировать новые, а также для заключения сделок с землей.

    Арендатор имеет право самостоятельно проводить такие работы только при наличии письменного согласия собственника земли.

    Читайте так же:  Мегафон сменил тариф без моего согласия

    При этом важно, чтобы отношения аренды были оформлены в установленном законом порядке, и у хозяина участка были необходимые документы.

    Цели межевания при аренде земли

    С 1 января 2018 года внесение в ЕГРН информации о земельных участках, как об объектах недвижимости, возможно только при наличии межевого плана, соответствующего ст. 22 ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

    Межевание арендованного земельного участка может понадобиться в следующих случаях:

    • для заключения договора аренды, если границы земельного учатска не закреплены в установленном законом порядке;
    • есть необходимость разделить или объединить участки;
    • арендатор намерен выкупить ЗУ;
    • при наличии спора с соседями.

    Также на арендатора возлагается обязанность межевания в том случае, если он намерен взять в аренду муниципальную или государственную землю.

    Если на арендованный надел нет межевого плана

    Такая ситуация может возникнуть у тех арендаторов, которые заключали договоры в конце 90-х годов, когда межевание не было необходимой процедурой для регистрации права аренды на земельный участок.

    Если вы уже много лет пользуетесь землей на правах арендатора, обсудите с владельцем возможность переоформления договора по новым требованиям закона о регистрации прав на землю, с оформлением межевого плана и актуализацией сведений о земельном участке в ЕГРН.

    При изменении границ

    Определение новых границ — стандартная процедура в том случае, если необходимо объединить несколько участков в один, либо разделить целый надел на несколько самостоятельных частей.

    Деление может потребоваться в случае, если хозяин намерен:
    • изменить разрешенное использование для одной из частей участка (например, построить магазин);
    • самостоятельно использовать часть надела, а остальное – сдавать в аренду;
    • отдать участок под застройку нескольким пользователям, каждый из которых будет возводить своё здание.

    При делении каждому вновь созданному участку присваивается свой кадастровый номер, при объединении – вместо нескольких номеров формируется один.

    Порядок проведения

    Общий порядок межевания земель утвержден Инструкцией Роскомзема от 08.04.1996 г. и проводится в четыре основных этапа:

    • заключение договора с геодезической компанией;
    • сбор и передача геодезисту всех документы по участку (графических и правоустанавливающих);
    • проведение межевания на местности, с уведомлением всех соседей и собственников участка;
    • утверждение и внесение в ЕГРН результатов межевания.

    Если оформление кадастровой документации организует арендатор, то все перечисленные действия он может проводить только от имени собственника по доверенности.

    Если нет споров с соседями и документация на землю в порядке, то вся процедура займет от двух недель до месяца.

    Кто может проводить?

    По Инструкции Роскомзема определением границ земельного участка могут заниматься подразделения Роскомзема, а также частные организации, получившие лицензию на осуществление геодезических работ.

    Сегодня работы по межеванию проводят кадастровые инженеры. Актуальный перечень действующих специалистов опубликован на сайте Росреестра.

    Согласование с собственником

    При проведении кадастровым инженером работ по определению границ земельного участка, находящегося в частной собственности, как правило, не возникает недопонимания на тему, кто должен проводить межевание земли — собственник участка или арендатор. Это лишь вопрос согласования действий арендатора и хозяина земли.

    В данном случае собственник:

    • выдает арендатору доверенность на организацию межевания;
    • присутствует при проведении геодезических работ на местности;
    • подписывает акт согласования границ.

    Арендатор занимается организацией и оплатой межевания от имени собственника. Выполнять эти работы от своего имени пользователь не имеет права.

    Сложнее обстоит дело с межеванием земли, которая находится в государственной, муниципальной собственности или принадлежит общественным организациям. В этом случае межевание полностью возлагается на арендатора.

    Извещение о проведении межевания направляется собственнику не позднее, чем за 30 дней до выезда кадастрового инженера на местность. Форма извещения утверждена Приказом Минэкономразвития РФ №735 от 21.11.2016 г.

    Если арендатор не смог вручить извещение собственнику, то межевание на запланированную дату отменяется.

    Но даже если уведомление вручено надлежащим образом, но хозяина нет, то проводить кадастровые работы нельзя.

    Форма документального согласования межевания с собственником – подписание последним акта согласования границ земельного участка. Отсутствие подписи на акте заблокирует процедуру внесения сведения о земельном участке в ЕГРН.

    Процесс межевания сопровождается сбором и/или изготовлением трех основных пакетов:

    • правоустанавливающий;
    • технический;
    • приемочный.

    Арендатор, взявшийся за организацию процесса межевания, может обеспечить только наличие правоустанавливающих документов, истребовав их у собственника.

    В этот пакет входят: договоры, свидетельства, муниципальные акты о выделении земли и об оформлении и регистрации права собственности на определенное лицо.

    Пакет технической документации формируется кадастровым инженером. В него входят:

    • кадастровый план земельного участка с отмеченными границами;
    • топографический план;
    • документы градостроительного зонирования
    • списки координат межевых знаков;
    • сведения из государственной геодезической сети и опорной межевой сети;
    • данные о режимах использования земель;
    • информация о межевых спорах с соседями.

    На базе этой документации и результатов полевых работ формируется межевой план. Его форма и порядок оформления утверждены Приказом Минэкономразвития РФ №921 от 08.12.15.

    Геодезические работы

    При проведении межевания геодезист устанавливает на местности и по документам следующие обстоятельства:

    • данные геодезической сети;
    • сведения об объектах недвижимости, которые есть на участке;
    • данные о частях, из которых состоит земельный участок;
    • координаты характерных точек границ;
    • площадь надела;
    • категории земель и вид разрешенного использования;
    • учетный номер проекта межевания;
    • сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда) к участку;
    • кадастровые номера смежных ЗУ.

    При разделении/объединении участков добавляется раздел со сведениями о новых участках, их границах и площадях.

    Если у участников межевания есть возражения, то кадастровый инженер фиксирует их в письменном виде.

    Согласование границ с соседями

    Согласование границ с соседями – обязательная процедура при межевании.

    Каждому заинтересованному лицу должно быть направлено извещение по форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития РФ №735 от 21.11.2016 г.

    Извещение направляется почтой, с уведомлением о вручении.

    Если адрес заинтересованного лица неизвестен, тогда извещение публикуется в местной официальной прессе.

    Читайте так же:  Сбербанк аст плата за победу в аукционе

    Если есть информация о том, что все заинтересованные лица извещены о проведении собрания о межевании участка, но кто-либо из них не явился, то инженер имеет право составлять план и акт согласования без отсутствующих соседей.

    Информация об извещениях является приложением к межевому плану.

    Итоговые документы

    Согласованный межевой план кадастровый инженер оформляет в электронном виде и подписывает усиленной ЭЦП. В бумажном виде план передается заказчику для внесения сведений в ЕГРН.

    Арендатор, на основании доверенности собственника земли, имеет право внести полученные сведения в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.

    После внесения сведений в Росреестр земельный участок можно отчуждать, передавать в аренду и использовать под строительство разрешенных объектов недвижимости.

    Субаренда земли

    Договоры аренды и субаренды земли, заключенные более чем на 1 год, подлежат обязательной государственной регистрации.

    В соответствии со ст. 14 ФЗ 218 от 13.07.15 г. «О государственной регистрации недвижимости», межевой план входит в обязательный пакет документации, на основании которой проводится регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и субаренды.

    Единственная возможность избежать межевания и передать право на землю субарендатору – заключить договор на небольшой срок: до 1 года, с правом пролонгации.

    Сроки и основные условия договора субаренды не должны противоречить положениям договора аренды между арендатором и собственником земли.

    Кроме того, во многих договорах аренды есть ограничения, в соответствии с которыми арендатор не имеет права передавать земельный участок в субаренду без согласования с собственником. Это договорное предписания арендатор не может нарушать.

    Заключение

    Арендатор может быть заинтересован в том, чтобы межевать арендуемую землю только в том случае, если он намерен выкупить участок или передать его в субаренду на длительный срок.

    В этом случае необходимо обратиться к собственнику, согласовать с ним свои намерения, получить доверенность на организацию работ по межеванию, оплатить их и внести информацию о межевом плане в ЕГРН.

    Можно ли сдать в аренду часть земельного участка с регистрацией в Росреестре без выделения части этого участка и постановки его на кадастровый учет

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: для государственной регистрации договора аренды части земельного участка объект аренды необходимо поставить на кадастровый учет. Кадастровый учет части земельного участка может быть осуществлен одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

    Обоснование вывода

    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки и другие обособленные природные объекты, другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Объектами земельных отношений являются в том числе части земельных участков (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

    В п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) сформулирована правовая позиция, согласно которой положение ст. 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на недвижимые вещи, в том числе на земельные участки, ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

    Как следует из этих разъяснений, на государственную регистрацию договора аренды части земельного участка может быть представлен документ, содержащий описание (текстуальное и/или графическое) той части участка, право пользования которой приобретает арендатор. В п. 9 Постановления № 73 также указано, что предварительное проведение кадастрового учета части земельного участка необходимо только в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

    Однако 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Частью 3 ст. 44 этого Закона установлено, что государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части.

    Как видно, закон предусматривает постановку части земельного участка на кадастровый учет как необходимое условие для государственной регистрации договора аренды части этого участка. Полагаем, что правовой подход, сформулированный в п. 9 Постановления № 73, в этом случае применяться не может, поскольку он основан на положениях ныне утратившего силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ и противоречит правовому регулированию, установленному ныне действующим Законом № 218-ФЗ.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким образом, для передачи в аренду части земельного участка по договору, подлежащему государственной регистрации, ее необходимо поставить на кадастровый учет с присвоением этой части объекта учетного номера (п. 8 и 43 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (приложение № 1 к приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943)). Если договор аренды не требует государственной регистрации, объект аренды может быть индивидуализирован в договоре любым образом, осуществление кадастрового учета в этом случае не требуется (см. постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2018 № 08АП-3241/18).

    Сдача в аренду части земельного участка
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here