Способы приобретения земельного участка

Ответы на вопросы в статье по теме: "Способы приобретения земельного участка" с выводами. Здесь собран и подготовлен тематический материал. При возникновении вопросов задавайте их юристу-консультанту.

Процедура покупки земельного участка у собственника

Главная » Земля » Процедура покупки земельного участка у собственника

Каждый гражданин страны имеет право купить земельный надел у частного лица либо же у государства. В каждом из этих случаев процедура покупки выглядит как довольно длительный процесс, который подразумевает оформление целого пакета всех необходимых документов.

При покупке земли у государства подготовкой документов занимается покупатель, а вот при сделке с частным лицом – продавец оформляет документы. Как происходит процедура покупки земельного надела у владельца? Вам следует прямо сейчас ознакомиться с ключевыми характеристиками данного процесса.

Порядок покупки земли у собственника

Процедура покупки земли у государства выглядит так: покупатель должен обратиться в срочном порядке с заявлением, потом осуществить процедуру оформления кадастрового паспорта на угодье и лишь после этого заключается договор купли-продажи, согласно которому проводятся торги.

Покупка земли у собственника напрямую осуществить гораздо проще, и она включает в себя несколько шагов:

Основная сложность в том, что необходимо осуществить подготовку всех бумаг, благодаря которым сделка обретет свою юридическую силу и не будет возможности при этом провести процесс оспаривания ее третьими лицами.

Документы для покупки земли у собственника

Процедура оформления бумаг при приобретении земельного угодья выглядит гораздо сложнее, чем обычная покупка квартиры. Организация всей необходимой документации, в первую очередь, позволяет обратить внимание на точность описания, и только потом уже важно провести сверку соответствия заявленных размеров с настоящими, указанными в бумагах.

Необходимо собрать такой пакет документов:

  • кадастровый паспорт на землю. В таком документе должны быть указаны ключевые характеристики угодья: точное место расположения, площадь, размеры и наличие недвижимого имущества на территории;
  • договор купли-продажи, также дарения либо же мены. Каждый из перечисленных документов должен быть подтвержден специальным постановлением, который необходимо получить в организации, имеющей юридическую силу. Можно доказать право собственности, для этого достаточно будет просто предъявить полученное свидетельство;
  • у продавца обязательно на руках должен быть отказ от совершения операции покупки относительно того или иного земельного надела;
  • в случае приобретения угодья, на котором уже есть какие-то постройки, даже недостроенные – это должно быть все прописано в документе.

Как осуществляется проверка документов?

Прежде чем совершить покупку земельного надела, очень важно осуществить проверку подлинности документов, которые были предоставлены на рассмотрение со стороны продавца. Иначе в дальнейшем могут возникнуть какие-либо спорные вопросы.

Согласно этой причине, вы можете быть уверены на все 100% в том, что с бумагами все в полном порядке. Перед покупкой обязательно стоит проверить, были ли документы оформлены правильно и они обязательно должны быть подлинными. Процедура оформления всей необходимой документации подразумевает под собой приложение в виде акта передачи объекта, а также его приема.

Также продавец обязан предоставить такой пакет документов, который оформляется согласно всем правилам:

  • кадастровый план участка и свидетельство, которое выступает подтверждением права владения конкретным участком;
  • бумаги, подтверждающие регистрацию;
  • справка, согласно которой земля не находится под арестом;
  • документ, в котором содержится наиболее подробная информация, о проведенной оценке земельного участка;
  • согласие сторон.

Договор купли-продажи доли земельного участка.

Пошаговую инструкцию, как продать земельный участок без посредников, читайте тут.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Решение о том, какая из сторон должна предоставить бланк договора, принимают участники процесса самостоятельно. Очень важно заранее позаботиться о решении вопроса о том, кто из специалистов займется разработкой индивидуального шаблона.

Если вы приняли важное решение составить самостоятельно текст документа, тогда в нем обязательно должны быть такие данные:

  • предмет сделки с уточнением всех характеристик земельного участка: от категории и до точного месторасположения;
  • личные данные каждого из участников;
  • общая стоимость сделки;
  • способ расчета;
  • дата передачи имущества в пользование;
  • подписи каждой из сторон.

Процедура отчуждения земельного надела, который находится в частной собственности, может быть сопровожден разнообразными нюансами, которые прописываются в договоре. Объект может быть передан для владения нескольким лицам, тогда стоит указать размеры долей, которые причитаются каждому гражданину. Продавцом может выступать несовершеннолетнее лицо, тогда представителю необходимо получить специальное разрешение на осуществлении сделки от ООП. Если на земельном угодье есть какие-либо обременения, тогда информацию обязательно стоит прописать в этом документе.

Согласно договору купли-продажи, процедура осуществляется в нескольких формах:

  • письменной;
  • заверенной у нотариуса, если есть несовершеннолетний либо же недееспособный собственник, по желанию сторон либо же при отчуждении долевого владения.

Процедура заключения договора включает в себя лишь тот пакет документации, который перечислялся в виде списка выше. Каждый участник обязательно должен предъявить паспорт.

Переход права собственности на земельный участок при покупке недвижимости

Особый перечень документов понадобится в случае, если необходимо зарегистрировать переход прав на участок к новому хозяину.

Документы, которые следует предоставить в ТО МФЦ либо же в Росреест на рассмотрение по месту своего отчужденного участка:

  • заявление в установленной форме;
  • паспорт участников каждой из сторон;
  • договор купли-продажи угодья;
  • выписка из ЕГРН либо же другое свидетельство, которое подтверждает это право;
  • кадастровый паспорт на землю;
  • бумаги со стороны продавца;
  • передаточный акт;
  • чек об оплате госпошлины, которая составляет 350 рублей для земель сельхозназначения, ЛПХ и ИЖС; для иных случаев – 2000 рублей.

Этот перечень может быть дополнен в зависимости от сложившейся ситуации. Могут потребовать разрешение ООП на осуществление сделки (с несовершеннолетним продавцом), предоставление согласия на процедуру отчуждения от супруга продавца (если участок является совместной собственностью) и т. д.

Уточнить информацию о полном списке документов можно:

  • в разговоре по телефону;
  • при посещении отделения госинстанции.

В договоре купли-продажи должен быть представлен акт приема-передачи. Если его нет, тогда оформление передаточного акта должно производиться в качестве отдельного документа. Он составляется в трех экземплярах, это как минимум для каждой из сторон и один в архив ЕГРН. Заявление установленного образца можно взять в органе, который осуществляет регистрацию.

Читайте так же:  Трудовой стаж 25 лет какая будет пенсия

Заполнить следует несколько бланков, в одном из них оформление осуществляется от имени продавца, а в другом – от имени покупателя. При необходимости на стенде информации стоит ознакомиться с шаблонами его заполнения. Регистрационная процедура отнимает не более десяти дней, и после ее окончания должна быть выдана выписка новому владельцу из ЕГРН с обновленной информацией.

Особенности покупки земельного участка у собственника

С точки зрения юридического оформления, данная процедура является очень сложной, необходимо знать, какие именно стоит обходить подводные камни и от клиентов можно ожидать всего чего угодно в процессе составления договора:

  • стоимость участка может быть сознательно завышена (если продавец назначил ее сам);
  • существует ряд обременений на выполнение ряда действий;
  • есть возможность провести процедуру изъятия в процессе оформления земельного надела у продавца соответствующими госорганами (это если он будет располагаться в зоне отчуждения в процессе строительства);
  • могут возникнуть сложности в проверке участка с точки зрения юридической «чистоты (участок может быть заложен за долги продавцом одному из банков).

Этот перечень нельзя назвать окончательным, стоит обратить пристальное внимание на эти ключевые моменты в процессе заключения сделки. Согласно статистике, иные подводные камни можно встретить гораздо реже.

Приобретение надела у владельца – это рисковое дело, покупателю не удастся проверить самостоятельно юридическую «чистоту». В случае, если выбор пал на приобретение земли на вторичном рынке, у клиента есть возможность получить участок гораздо быстрее и проще, избежав при этом дополнительных финансовых и временных затрат, которые представлены процедурой оформления кадастровых документов на земельный участок.

Приобретение земельного участка

Статья о правовом регулировании приобретения земельных участков в РФ

Любая экономическая система рассматривает землю в качестве важнейшего элемента экономических отношений и гражданского оборота. Рынок сделок с землей в Российской Федерации занимает немалое место в гражданско-правовых отношениях и постоянно растет.

Вовлекать земельные участки в систему гражданско-правовых отношений позволяет наличие права собственности на них. Правомочия собственника земельного участка включают в себя права владения, пользования и распоряжения участком.

Правила функционирования рынка земельных участков, в том числе их приобретения, регулируются Конституцией РФ, нормами гражданского, земельного права, а также некоторыми положениями других отраслей права.

Особенности приобретения и отчуждения земель в РФ

В РФ правила отчуждения и приобретения земли определены нормами Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и иных законов. Земельные участки отнесены законодателем к недвижимому имуществу. В круг участников оборота таких объектов входят физические и юридические лица, иностранные граждане и лица без гражданства. Также сторонами подобных сделок могут выступать и публичные образования РФ.

Приобретение земли в России может осуществляться путем оформления соответствующего договора, а также на торгах и аукционах, проводимых уполномоченными органами. При совершении указанных сделок допускается использование ипотечных и иных заемных средств. Материнский (семейный) капитал не может напрямую направляться на покупку земли, однако в случае приобретения жилого дома за счет средств материнского капитала, условие о переходе права на землю подлежит обязательному включению в договор.

Отчуждение принадлежащего одному лицу имущественного комплекса на земельном участке с ограниченным оборотом, происходит одновременно с отчуждением этой земли, если законодательство не устанавливает дополнительных запретов.

Допускается продажа части имущественного комплекса без земельного надела, который не может быть фактически выделен в натуре. Также возможно переоформление прав на имущественный комплекс отдельно, без земли, в том случае, если земельный участок под комплексом выведен из обращения.

Защита прав собственников земельных участков гарантируется Конституцией РФ.

Особенности перехода прав на землю при продаже недвижимости

Российская система законодательства формально разделяет права собственности на имущественный комплекс и участок земли под ним. При этом применяется правило, что земля следует судьбе строения. Поэтому после приобретения недвижимого имущества у нового владельца появляется право требовать передачи ему прав на участок земли под приобретенной недвижимостью.

Таким образом, в нашей стране покупка земельного участка, при условии нахождения на нем имущественного комплекса, возможна только одновременно с переходом права на последний. Если сделка с имущественным комплексом не включает в себя условие о переходе земельных прав, этот вопрос может быть решен новым собственником в принудительном порядке.

Обратное правило предусматривает, что нельзя продать участок земли без находящегося на нем имущественного комплекса в случае, если они принадлежат одному и тому же лицу. Отчуждение долей в праве общей долевой собственности на имущественный комплекс, расположенный на участке земли, принадлежащего нескольким субъектам, влечет и продажу долей в аналогичном праве на участок земли.

Приобретение прав на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности

ЗК РФ (статья 36) устанавливает два основных принципа приобретения прав на землю, которая является государственной или муниципальной собственностью, в тех случаях, когда на ней расположены имущественные комплексы граждан или юридических лиц.

Прежде всего, если субъект обладает имущественным комплексом, то приобретает исключительное право на участок земли под ним. Второе правило закрепляет такие же исключительные права на оформление передачи данного участка земли в собственность на условиях приватизации или приобретения права его аренды субъектами, являющимися собственниками имущественного комплекса.

Если все сооружение оформлено в долевую собственность и находится на едином участке земли, который невозможно разделить в натуре, то собственники имеют право приобрести участок также в общую собственность или взять в арендное владение.

Если доля имущественного комплекса находится в собственности одних субъектов, а другая часть – на праве хозяйственного ведения (либо весь имущественных комплекс принадлежит субъектам на таком праве), в отношении участка земли разрешается заключение договора аренды с условием множественности субъектов.

В пунктах 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ регламентирована процедура оформления прав субъектов земельных правоотношений на участки в ситуациях, когда права на них уже были оформлены ранее. В таком случае субъект обращается в уполномоченные органы с заявлением об оформлении прав на участок. К такому заявлению должен быть приложен кадастровый план участка. Уполномоченный орган в течение 14 календарных дней должен либо принять решение о передаче земли в собственность на безвозмездной основе, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо представить субъекту возможность оформить договор купли-продажи надела земли.

Читайте так же:  Заявление о пропаже посылки почта россии

В случае переоформления прав на имущественный комплекс нескольким субъектам, право на землю переходит к ним в соотношении, пропорциональном долям в праве на расположенный на нем имущественный комплекс. Разделение земельного участка между обладателями долей указанного объекта не допускается, однако дольщики получают безусловное право на оформление в собственность соответствующей доли участка земли.

Порядок покупки земельного участка у местной администрации под ИЖС

Массовое распространение мошеннических схем, связанных с покупкой объектов недвижимости у частных лиц: будь то земельный участок или строение, акцентируют внимание покупателей на преимущества альтернативного продавца – им выступает государство в лице местной администрации. Объяснение этой тенденции весьма закономерное – отсутствие «подводных камней» и гарантия соблюдения правовых норм в финансовой сделке, а также «прозрачный» алгоритм вступления нового владельца в право собственности.

Одними из наиболее популярных сделок купли-продажи с местными администрациями – это покупка земельного участка под частное строительство. Как реализуется этот процесс на практике? Разберем поэтапно все составляющие.

Категории земельных участков под строительство

Согласно Земельному кодексу РФ, проводить частные строительные работы можно на участках, разграниченных согласно их целевому назначению по таким категориям:

локация для непосредственно индивидуального жилищного строительства;

территория, предназначенная для частных подсобных хозяйственных работ;

участок, который предусматривается для ведения дачного хозяйства.

Важно! При строительстве частного дома, дачи или коттеджа на наделах под ИЖС владелец должен соблюдать требование Градостроительного кодекса РФ (ст. 48) – финальный вариант строения не должен иметь больше, чем 3 этажа. При этом проживание здесь допускается лишь для одной семьи.

Способы приобретения земельного участка

В зависимости от целевого назначения конкретного земельного надела, который находится в ведомстве у муниципалитета, выкупить государственный земельный участок под частное строительство можно двумя способами:

при предварительном проведении аукциона

Это условие – обязательно во всех случая продажи земельных наделов, которые ранее не были образованы, за исключением случаев строительства на них будущих жилых домов. Сделка купли-продажи реализуется после проведения официально оглашенного аукциона, а ее основанием является протокол торгов с документально зафиксированными данными его победителя.

без проведения торгов

Упрощенный вариант процедуры возможен, если продается уже образованный участок, выделяемый специально под строительство частного жилого дома или дачного объекта.

Как купить участок у местной администрации под ИЖС: порядок действий

Какие процедуры предстоят потенциальному покупателю земли, находящейся в муниципальном ведомстве? С чего начать работу? Рассмотрим этот алгоритм поэтапно.

Этап 1. Обратиться в местные органы власти с документально оформленным прошением предоставить возможность выкупа земельного надела. В заявлении должны указываться конкретные цели приобретения участка, для чего его планируется задействовать. Нужно озвучить желаемые параметры земельного надела, который на этом этапе пока еще является неопределенным. В запросе важно подчеркнуть и приемлемый способ приобретения.

Этап 2. Нужно быть готовым, что рассмотрение запроса в муниципалитете будет процессом небыстрым. Финальное решение принимает глава администрации в виде постановления. Важно заметить, что далеко не всегда запросы граждан удовлетворяются – по ряду причин, например, в случае отсутствия подходящего земельного надела, в покупке могут отказать. Вместе с тем, граждане вправе оспаривать этот отказ в судебном порядке.

Этап 3. Если запрос продажи земельного надела одобрен местными властями, в компетенции последних – установить стоимость, в зависимости от способа реализации (с аукциона, без торгов). Остановимся на рассмотрении первого варианта.

Этап 4. Торги должны проводиться по итогу решения местного муниципалитета. В подготовке к аукциону местные власти формируют стартовую цену участка, презентуют его технические параметры. Устанавливается дата и место время проведения торгов, особенности сделки. Объявление о проведении аукциона публикуется в местном печатном СМИ.

Этап 5. По итогу проведения аукциона победитель (реальный покупатель земельного объекта) согласовывает порядок оплаты и готовит соответствующие документы для согласования с архитектурным ведомством, кадастровыми инженерами.

Этап 6. Заключение сделки купли-продажи с местной администрацией и оплата суммы полной стоимости земельного объекта.

Этап 7. На основании экспертиз и резолюций архитектурной инспекции, а также актов инженеров Кадастровой палаты по поводу возможности целевого использования участка под запросы покупателя, владелец участка может приступать к строительным действиям.

Внимание! В вопросах приобретения земельных наделов у муниципалитета для местных жителей действует право первоочередности: такие категории, как инвалиды, участники Великой отечественной войны и малообеспеченные семьи могут претендовать на бесплатное получение земельного участка исходя из действий региональных программ поддержки.

Необходимые документы

Какие документы нужны новоиспеченному владельцу земли под строительство для регистрации права собственности?

паспорт гражданина РФ (копии и оригиналы);

правоустанавливающий документ на землю (договор купли-продажи, мены, ордер на распоряжение участком);

письменное согласие на реализацию сделки со стороны одного из супругов;

кадастровый паспорт объекта;

квитанция об оплате госпошлины.

Стоимость оформления и госпошлина в 2017 году

Видео (кликните для воспроизведения).

Согласно Статье 333.24 Налогового кодекса РФ, владелец земельного участка, который оформляет право собственности на имущественный объект, реализуемый под ИЖС, ведение личного хозяйства и садоводства, должен заплатить госпошлину в размере 200 рублей. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.

Сроки проведения регистрационных действий составляют в среднем – до 10 рабочих дней.

По итогу завершения всех процедур, новый собственник регистрирует свое право полноценного владения и распоряжения участком. Подтверждением данных действий будет являться Свидетельство о праве собственности на земельный надел. С этого момента полноправный владелец может приступать к планированию будущих строительных работ на участке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Покупка земли у государства

Как купить землю у государства? Каждый гражданин страны имеет право раз в жизни получить участок от государства бесплатно. В остальных случаях государственная земля продаётся. При этом покупка земельного участка осуществляется лишь по специальным правилам, а не по общим правилам купли-продажи недвижимости.

Читайте так же:  Нарушение неприкосновенности жилища это

Особые правила покупки земель

Земля относится к категории особо ценных ресурсов и поэтому главным и безоговорочным условием является максимально эффективная эксплуатация. Особенно актуальным данное требование становится в отношении участков, расположенных в пределах населённых пунктов. Ведь здесь необходимо за счёт ограниченной площади решить вопросы не только цены участка, но и жилищные нужды населения, административные и общественные потребности, а также цели поддержания и развития инфраструктуры.

По этой причине в законодательстве вопрос о покупке земельного участка частными лицами не сводится к её стоимости. Оценка земель, разумеется, осуществляется, но это не является определяющим моментом. При решении вопроса о том, можно ли тому или иному лицу продать соответствующий участок учитываются многие факторы.

В связи с этим в законодательство включены следующие особые правила покупки земельного участка частными лицами:

Таким образом, правила законодательства преследуют цели наиболее эффективной нагрузки на данный ресурс в целях удовлетворения потребностей как можно большего числа людей. Вместе с тем установленный порядок не нарушает правило равноправия граждан.

Способы покупки земли у государства

Итак, как купить участок у государства? Как уже было сказано, сразу выкупить надел не получится. Чтобы приватизировать его на платной основе, нужно соответствовать определённым условиям.

Наиболее быстрым и вероятным способом купить у государства землю представляется последний указанный. Разумеется, есть риск проиграть аукцион, но в остальных случаях риска не меньше.

Покупка неучтённой земли

Как уже говорилось, покупка участка из неучтённого массива земли является наиболее быстрым и вероятным способом получить землю в собственность от государства. Сразу нужно отметить, что этот способ можно считать быстрым лишь в сравнении с другими способами.

Общий срок оформления может составить от 2 месяцев до полугода, и это при условии, что не будет иных претендентов на соответствующий участок.

Говоря о сроках, то всё зависит от того, насколько быстро будет работать кадастровый инженер и сам заявитель. Если все документы готовы, то покупка не займёт более 2 месяцев.

Так:

  • на согласование границ участка с администрацией уйдёт не больше месяца;
  • на разработку межевого плана необходимо порядка двух недель;
  • на утверждение плана также уйдёт максимум месяц;
  • на кадастровый учёт при личном обращении уйдёт месяц, при решении вопроса через кадастрового инженера – порядка двух недель;
  • на аукцион уходит месяц;
  • на заключение соглашения и оплату стоимости также отводится месяц.

Общий срок покупки земли не может превысить полгода. Но всё зависит от того, насколько быстро действует сам заявитель.

Покупка земли юридическим лицом

В некоммерческих целях юридическим лицам участки выделяются лишь в исключительных случаях. Так, в большинстве из них земля некоммерческим организациям предоставляется бесплатно. А коммерческие предприятия в обязательном порядке должны купить землю либо заключить договор на обустройства ещё не использованного массива земель.

Так, администрация может продать юридическому лицу для бизнеса участок по кадастровой стоимости, если планируется её использование в следующих целях:

  • в целях комплексного строительства;
  • освоение территорий;
  • строительство объекта культурного и общественного значения;
  • для ведения сельского хозяйства.

Кроме того, если у предприятия имеется государственная земля на правах аренды, то оно может выкупить её, но при условии, что как минимум последние три года до того, как взять землю в собственность, она использовалась по прямому назначению. Если предприятие хотя бы раз за последние три года просрочило оплату аренды (как правило, вместо аренды платится земельный налог), то ему откажут.

На практике юридические лица не любят заморачиваться с администрацией, а просто покупают землю, уже имеющуюся в частной собственности. Ведь оформить землю от государства физическому лицу гораздо проще, чем организации.

Однако в плане стоимости юридическое лицо выиграет, если будет покупать земельные участки от государства напрямую. Как правило, государственная стоимость земли, устанавливаемая администрацией, гораздо ниже рыночной, в особенности когда приобретаемые участки ещё не обустроены.

Стоимость земли

С точки зрения закона, при приватизации земли государственная стоимость и оценка земель не имеет значения. Главное — максимально эффективное использование земли. По этой причине закон не устанавливает точного порядка расчёта стоимости земель при их продаже частным лицам, а оставляет это на усмотрение муниципалитетов.

Но для учтённых земельных наделов действует правило, согласно которому покупка земли у государства не осуществляется ниже кадастровой стоимости более чем на 30%. Так, если сумма, указанная в договоре, будет составлять менее 70% от кадастровой стоимости, то сделка может быть признана незаконной. Оценка земель производится раз в два–три года.

Стоит отметить, что можно не только покупать недвижимость у государства, но и продавать её. Так, продать квартиру государству по кадастровой стоимости можно при условии реквизиции (изъятие земель) её или иного объекта недвижимости для государственных нужд, в том числе когда изымают аварийные дома.

Данное правило касается лишь учтённых в ГКН участков. Для ещё не оформленных земель администрацией определяется государственная стоимость. Как правило, при этом стоимость может колебаться в районе от 10 до 50% удельной кадастровой стоимости единицы измерения земли.

Обычно оценка земель делается сотрудниками местной администрации. Но таким образом можно узнать примерную стоимость земли, на которую претендует заявитель.

Особенности выкупа арендованного надела

Итак, как купить у государства участок земли, находящийся у претендента в аренде? Выкуп арендованной земли — самая простая процедура в плане покупки земли от государства. Оно заинтересовано, чтобы земельные массивы как можно скорее переходили в частное владение. Ведь на земли в публичной собственности налог не платится.

Вместе с тем покупка арендованной земли имеет свои некоторые особенности:

  • земля должна быть арендована не меньше трёх лет назад;
  • земля должна использоваться согласно с назначением;
  • должны быть оплачены налоги за время аренды;
  • на наделе должны быть строения, оформленные на имя арендатора;
  • арендатор должен являться гражданином РФ.
Читайте так же:  Как ограничить мать в правах на ребенка

Если покупатель соответствует указанным выше требованиям, то он в приобретении земли имеет преимущественное право. То есть достаточно подать заявление и заключить договор с местной администрацией.

Стоимость при этом согласуется с местной администрацией исходя их кадастровой стоимости и рыночной ликвидности участка. Так, если спрос на такой земельный участок у государства достаточно большой, то нужно будет купить землю по кадастровой стоимости.

Кроме того, за те площади, на которых возведены здания, цена составляет всего 3% от кадастровой стоимости. Так что арендаторам участков ИЖС покупка обойдётся гораздо дешевле, нежели арендаторам сельскохозяйственных земель.

По этой причине, прежде чем выкупить землю, необходимо оценить прибыльность мероприятия.

Способы приобретения прав на земельный участок

Автор в статье рассматривает особенности законодательства о приобретении прав на земельные участки и анализирует правовые проблемы его применения. Особое внимание уделено рассмотрению отдельных способов приобретения прав.

Theauthorinarticleconsidersfeaturesofthelegislationonacquisitionoftherightsforthelandplo tsandanalyzeslegalproblemsofitsapplication. Thespecialattentionispaidtoconsiderationofseparatewaysofacquisitionoftherights. Ключевые слова: земельный участок, договор аренды земельного участка, торги. Keywords: landplot, lease contract of the landplot, auction.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Конституцией Российской Федерации, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности 1 . Разнообразие форм собственности создало больше способов возникновения прав собственности на земельный участок.

Существуют такие способы приобретения прав: -гражданско-правовой способ, то есть при заключении договоров и иных сделок у субъектов возникает право собственности; -административно-правовой способ состоит в том, что компетентный орган передает в частную собственность из государственной или муниципальной собственности земельный участок.

Первым способом приобретения прав является гражданско-правовой способ, который регулируется как земельным законодательством, так и гражданским. Данный способ выражается в том, что земельные участки, осуществившие государственный кадастровый учет, могут выступать объектом для заключения гражданско-правовых сделок и договоров, а именно купли-продажи, мены, дарения, аренды, залога и т.д. В данной статье мы рассмотрим договор аренды земельного участка.

Опираясь на практику, можно сказать, что договор аренды земельных участков в настоящее время является часто встречающимся в сфере недвижимости. В законодательстве понятие договора аренды дается в ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации:«По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование»2 .

Аренда земельного участка относится к договорному типу аренды, это объясняется тем, что она, как и иной договор аренды, основывается на возмездной передаче земельного участка во временное владение и пользование, однако, между ними также присутствуют и некоторые различия. Особенным признаком, который способствуют тому, что договор аренды земельного участка считается особым видом аренды, является предмет договора, которому необходимо иное правовое регулирование. Следует обратить внимание на ч. 2 ст. 607 ГК РФ, в которой говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, тем самым Гражданский кодекс РФ предлагает нам обратиться к Земельному кодексу.

В Земельном кодексе вопросы аренды земельного участка регулируются главой 4 1 . Земельное законодательство стремится урегулировать гражданско-правовые отношения. При всем этом, многие гражданско-правовые нормы, закрепленные в нем, созданные регулировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в некоторых случаях просто противоречат нормам Гражданского законодательства. В. В. Витрянский, верно заметил, что целесообразность этих норм не может не вызвать серьезных возражений.

Земельный кодекс, установивший правовой режим аренды земельных участков, который можно назвать практически самым либеральным, в отличие от других видов аренды на иные объекты, по ходу дела ограничил права арендодателя, а права арендатора, наоборот, расширил. Данное регулирование договора аренды земельных участков, где права арендатора крайне увеличиваются, а права арендодателя, наоборот, уменьшаются не только в сравнении с правовым регулированием договора аренды зданий и сооружений, регулирующийся § 4 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, но и в противоположность общих положений об аренде любого имущества, регулируемый § 1 гл. 34 Гражданскому кодексу Российской Федерации нельзя разумно объяснить.

С 1 марта 2015 г. в Российской Федерации вступил в законную силу другой порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам.Значительные моменты данного порядка отражены в Федеральном законе от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 . Эти изменения являются частью проводимой масштабной земельной реформы. В общем, они необходимы для того, чтобы процедура приобретения земельного участка в собственность стала более ясной и бесспорной. Данный закон создавался с целью модернизации процесса предоставления земельных участков. Раннее процедура предоставления земельных участков не была соответствующим образом урегулирована. Например, до принятия закона, в распоряжение физического или юридического лица мог быть земельный участок, который отвечает всем установленным требованиям: границами, кадастровым номером.

Также, необходимо было, чтобы в обязательном порядке у земельного участка был правообладатель. Очень часто на практике возникали вопросы по поводу передачи несформированных земельных участков, особенно из государственной собственности. Эти и другие аспекты в процессе предоставления земли подверглись изменениям. Рассмотрим приобретение прав на земельный участок на торгах. Данный способ регулируется статьей 39.11-39.13 ЗК РФ2 . В соответствии со статьей 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Формирование земельного участка для его продажи путем проведения аукциона производится с нижеследующим порядком.

Если в соответствии с проектом межевания территории или схемой расположения участка разрешено образование участка, то уполномоченный орган осуществляет выполнение кадастровых работ, постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на участок. Далее уполномоченный орган приобретает технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Осуществив данные действия, уполномоченный орган решает вопрос о проведении аукциона. Очень важным является то, что проведение аукциона для продажи земельного участка может производиться по предложению заинтересованных в предоставлении участка гражданина или предприятия. В данном случае, все вышеназванные действия осуществляет само заинтересованное лицо. Итак, рассмотрев в данной статье такие способы приобретения прав на земельный участок, как приобретение прав с помощью договора аренды и приобретение через проведение торгов, мы выявили как положительные стороны, так и отрицательные.

Читайте так же:  В связи с допущенной технической ошибкой

Мы считаем, что большее внимание стоит уделить вопросам, возникающим из заключения договора аренды. По нашему мнению, будет целесообразным уровнять в правах арендодателя с арендатором, чтобы ничьи интересы не подвергались нарушению, а именно, чтобы арендодателя не просто уведомляли о передачи прав и обязанностей третьему лицу. Необходимо, чтобы арендодатель давал свое согласие на совершение данных действий, тем самым стороны будут уравнены в правах. Положительные стороны мы можем увидеть в передаче прав на земельный участок с помощью такого способа, как приобретение земельного участка на торгах. Благодаря новшествам в законодательстве, утверждены более ясные требования и существенно облегчились условия передачи прав на землю, составляющие государственную и муниципальную собственность. Предполагается, что в результате осуществление нового порядка на практике в оборот будет привлекаться большее число новых участков, а государство тем самым сможет приобрести дополнительный доход.

Оформление земельного участка в собственность

Вся имеющаяся в стране земля делится по виду права на частную и государственную. При приобретении участка, в зависимости от формы собственности, договор купли-продажи может быть заключен с частным лицом (частная собственность) либо с государственным органом (государственная собственность).

Порядок приобретения государственной земли разных форм собственности соответствует положениям Земельного кодекса РФ и является по общему правилу единообразным, за исключением возможных нюансов, предусмотренных решениями государственных органов субъектов.

Приобретение участка у частного лица

Покупка участка у частника – самый простой способ приобретения земли. Главным фактором правомерности сделки является наличие у собственника правоудостоверяющих документов на землю.

Порядок приобретения земельного надела у частного лица:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Подготовка документов

Первым шагом в оформлении собственности на землю будет подготовка необходимой документации. Согласно Земельному кодексу РФ, объектом продажи может быть участок, находящийся на кадастровом учете. Кроме кадастровой документации потребуется документ, удостоверяющий права на участок. Это может быть свидетельство или выписка из государственного реестра недвижимости.

Составление договора

Договор купли-продажи оформляется одним документом в простой письменной форме.

Обязательно указываются характеристики участка (площадь, адрес расположения, номер в кадастре недвижимости, целевое использование).

В преамбуле договора стоит прописать данные продавца и покупателя. Стоимость участка также необходимо указать в договоре (цифрами и прописью).

Расписка в получении средств по договору

Для подтверждения передачи денег за участок, необходимо составить расписку. Такой документ будет подтверждением оплаты за имущество при регистрации сделки.

Регистрация договора

Составленный договор необходимо зарегистрировать в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость (Росреестр). Подтверждающим фактом перехода права станет выданная выписка из государственного реестра, где в строке правообладатель будет указан новый собственник участка (покупатель по договору купли-продажи).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

За осуществление регистрации собственности потребуется оплатить госпошлину, составляющую 350 рублей.

Квитанцию на оплату пошлины можно распечатать с сайта Росреестра или получить в многофункциональном центре.

Покупка земли у государственного органа или муниципалитета

Порядок приобретения участка земли в госоргане или местной администрации может проходить двумя способами в зависимости от разрешенного использования земли — на аукционе и без проведения торгов.

Предоставление участка на аукционе

Земля, предназначенная для строительства объектов недвижимости (за исключением частного жилого дома), в соответствии с земельным законодательством может быть предоставлена только по результатам аукциона и предоставляется в следующем порядке:

Образование земельного участка

Для образования земельного участка проводятся землеустроительные работы и производится кадастровый учет участка. Законодательно предусмотрена возможность выполнения землеустроительных работ заинтересованным лицом за счет своих средств.

Проведение аукциона

Аукцион проводится на основании решения администрации. Решение о проведении аукциона содержит в себе характеристики участка, начальную цену участка (определяется по кадастровой стоимости участка или на основании оценки рыночной стоимости).

Также в решении указывается дата, место и время проведения, задаток, подлежащий оплате до аукциона, а также определена форма заявки на участие и перечень необходимых документов.

Оплата и регистрация сделки

В течении срока, указанного в договоре, покупатель оплачивает стоимость земельного участка и обеспечивает регистрацию права собственности на земельный участок, уплатив государственную пошлину.

Как вернуть 13% при заключении сделки купли-продажи? Вы сможете узнать это, прочитав нашу статью.

В некоторых случаях договор купли-продажи земли может быть расторгнут. Подробнее об этом в нашем материале.

Приобретение участка земли без проведения торгов

В случае покупки участка для строительства жилого дома, подсобного хозяйства, ведения садоводства или дачного хозяйства, процедура оформления права собственности несколько упрощена:

  1. Образование земельного участка, кадастровый учет;
    Земельный участок также может быть ранее сформирован или образован по заявлению гражданина;
  2. Подача заявления по установленной форме в местную администрацию о предоставлении участка без проведения торгов. К заявлению прилагается кадастровый паспорт и копия удостоверяющего личность документа.
  3. Обеспечение администрацией опубликования извещения о возможном предоставлении участка на официальном сайте либо в печатном издании. Такая процедура проводится для обеспечения возможности других граждан заявиться на получение данного земельного участка;
  4. Заключение договора купли-продажи. Если заявления других заинтересованных лиц не поступил, по истечении тридцатидневного срока, заключается договор купли-продажи участка по цене равной кадастровой стоимости данной земли (по общему правилу). В случае поступления заявлений других лиц, земельный участок предоставляется по результатам аукциона.
  5. Регистрация сделки. После оплаты стоимости участка, также производится регистрация договора в Росреестре. Государственная пошлина составляет 350 рублей для ИЖС и ЛПХ.
Видео (кликните для воспроизведения).

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Способы приобретения земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here